Acheter un terrain au Burkina Faso, étape par étape

Avant de verser un franc, il faut savoir quel document le vendeur détient, ce que ce document prouve et ce qu'il ne prouve pas. Ce guide suit le vocabulaire de la Direction générale des impôts (DGI).

Quel document le vendeur détient-il ?

Sur une parcelle urbaine d'habitation, les papiers se suivent dans cet ordre.

• La fiche d'attribution provisoire constate l'attribution de la parcelle. C'est le premier document, il permet d'engager la procédure pour obtenir un titre de jouissance.
• L'attestation d'attribution de parcelle est délivrée une fois la taxe de jouissance payée. Elle prouve un droit provisoire et sert à demander un permis de construire.
• Le permis urbain d'habiter (PUH) est un titre de jouissance permanent. Il est délivré quand la taxe de jouissance est payée et que le terrain est mis en valeur. Il ouvre la possibilité d'obtenir ensuite la propriété définitive.
• Le titre foncier est le titre de propriété. Il est inscrit au livre foncier. La DGI précise qu'il est délivré après la mise en valeur, le paiement des droits et taxes et celui du prix du terrain.

Retenez ceci : une attestation et un PUH donnent le droit d'occuper le terrain, pas encore d'en être propriétaire.

Les vérifications à faire avant de payer

La DGI le dit elle-même dans l'introduction de son guide : beaucoup de citoyens connaissent mal les titres de terrain et s'exposent à des mésaventures. Elle écrit aussi vouloir réduire le faux et l'usage du faux en matière foncière, ainsi que le nombre d'intermédiaires.

1. Demandez l'original du document au nom du vendeur, pas une photocopie. Les dossiers de vente exigent cet original.
2. Vérifiez que le nom sur le document est celui de la personne qui vend. Si elle vend pour quelqu'un d'autre, demandez le mandat.
3. Faites établir un extrait de plan cadastral auprès du service du cadastre et des travaux fonciers de votre zone. Il doit dater de moins de trois mois pour le dossier de mutation.
4. Pour un titre foncier, demandez un état des droits réels au bureau de la publicité foncière. Ce bureau tient les livres fonciers et renseigne toute personne qui le demande.
5. Allez voir le terrain et comparez-le au plan. Un terrain nu doit aussi faire l'objet d'un procès-verbal de constat de non mise en valeur au moment de la mutation.
6. Si le vendeur est marié, l'administration demande l'avis du ou des conjoints lorsque le bien relève de la communauté ou constitue le logement familial.

Ne payez rien avant d'avoir vu l'original et fait ces contrôles.

Les pièces du dossier de vente

Pour un terrain à usage d'habitation, le guide de la DGI liste ces pièces :

• l'acte de vente en quatre exemplaires légalisés, au commissariat de police ou au guichet unique du foncier (GUF) s'il y en a un ;
• la photocopie légalisée de la pièce d'identité du vendeur et de l'acheteur ;
• l'original de l'attestation ou du PUH au nom du vendeur ;
• l'extrait de plan cadastral de moins de trois mois ;
• l'avis du ou des conjoints, sur l'imprimé fourni par l'administration ;
• le procès-verbal de constat de non mise en valeur si le terrain est nu, ou le procès-verbal d'évaluation des investissements s'il est bâti.

Pour un terrain destiné à un autre usage que l'habitation (commerce, industrie, artisanat, enseignement, santé), la DGI indique que l'acte de vente doit être établi par un notaire depuis 2015.

Ce que coûte la vente

Les droits d'enregistrement d'une vente d'immeuble sont de 5 % du prix inscrit dans l'acte, d'après l'article 410 du Code général des impôts (version 2024 publiée par la DGI). On y ajoute les charges que l'acte met à la charge de l'acheteur au profit du vendeur (article 409).

Vous trouverez parfois 8 % dans des documents plus anciens, y compris le guide foncier de la DGI de 2022. L'article 410 a été réécrit par la loi n°029-2022/ALT du 24 décembre 2022, qui fixe les 5 %. Faites quand même confirmer le montant par écrit à la recette des domaines avant de signer.

La DGI précise aussi que la valeur indiquée dans l'acte peut être corrigée par le receveur des domaines. Sur un terrain nu, le nouvel acquéreur doit en plus s'acquitter de la taxe de jouissance à son nom.

Pour estimer la somme, utilisez notre calculateur des frais d'achat. Il ne comprend pas les honoraires du notaire, dont nous n'avons trouvé aucun barème officiel : demandez-les à l'étude.

Un terrain nu peut être retiré

La taxe additionnelle applicable aux terrains non mis en valeur ou insuffisamment mis en valeur (articles 279-2 et suivants du Code général des impôts) est mise en place progressivement, zone par zone. La DGI a lancé la première phase le 13 août 2026 : elle concerne les parcelles aménagées par la SONATUR dans le Kadiogo, notamment à Ouaga 2000.

Selon le communiqué de la DGI, la taxe se paie dans les deux mois qui suivent la délivrance de l'avis d'imposition. Passé ce délai, un sursis de trois mois s'ouvre avec une pénalité de 10 %. Sans paiement à la fin du sursis, la parcelle est retirée et revient au domaine de l'État.

Avant d'acheter un terrain nu, demandez au vendeur l'avis d'imposition et la preuve du paiement s'il y en a un. La DGI indique dans son communiqué que le montant dû pour chaque parcelle peut être consulté sur etitre2.dgi.bf.

Une terre rurale suit d'autres règles

Hors des zones lotties, le document de référence est l'attestation de possession foncière rurale, délivrée par le maire de la commune. Pour la DGI, une cession de terre rurale n'est opposable aux tiers que si elle est inscrite dans le registre des transactions foncières rurales, à la diligence de l'acheteur. Le maire peut aussi exercer un droit de préemption de la commune dans le mois qui suit la déclaration de la cession.

Pour les grandes surfaces, la cession demande une autorisation : celle du conseil municipal au-delà de 10 hectares, jusqu'à 50, puis des ministres concernés, puis du Conseil des ministres au-delà de 100 hectares.

Ce que Zakafy montre, et ce qu'il ne vérifie pas

• Chaque annonce est relue par notre équipe avant sa mise en ligne. Cette relecture ne remplace ni la visite ni les vérifications décrites plus haut.
• La mention « Document fourni » signifie que le vendeur a ajouté une photo ou un PDF du document. Ce fichier n'est pas publié : demandez-le au vendeur. Zakafy ne vérifie ni n'atteste ces documents, demandez donc aussi à voir l'original.
• Les badges « Particulier vérifié » et « Agence vérifiée » indiquent que notre équipe a contrôlé l'identité du vendeur ou les numéros de registre de l'agence. Ils ne garantissent pas le bien.
• Le contact avec le vendeur est direct, et Zakafy ne prend aucune commission.
• Sur chaque annonce, le bouton « Signaler » permet de nous prévenir d'une annonce suspecte.

Après la signature

Après l'acte, la mutation est enregistrée et l'acheteur demande, selon le cas, une attestation, un PUH ou un titre foncier à son nom, avec les pièces listées plus haut. Gardez les originaux et les reçus de paiement de la taxe de jouissance : ces dossiers les demandent.